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La mudanza larga hacia el norte
¿Vendes en la Bahía y compras acá?
Esta mudanza no es como las que se hacen dentro del valle, y hay una regla que la hace distinta. Si tienes 55 años o más, California puede dejarte llevar contigo la base del impuesto predial que tardaste años en construir, hasta la casa que compres aquí. A la mayoría de quienes podrían hacerlo nunca les dijeron que existe.
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La regla que conviene saber primero
Puede que te lleves tu base del predial contigo.
Con la Proposición 19, vigente desde el 1 de abril de 2021, un dueño de casa de 55 años o más, con discapacidad severa y permanente, o víctima de un incendio forestal o de un desastre declarado por el Gobernador, puede trasladar el valor de año base de su casa a una casa de reemplazo en cualquier parte de California — no sólo dentro del mismo condado, que era la regla anterior. Se puede hacer hasta tres veces.
Eso le importa justo a la persona para la que es esta página. Una casa que se tuvo por décadas en el Área de la Bahía casi siempre trae un valor de año base muy por debajo de lo que se vendería hoy, y con la regla anterior esa base no podía seguirte hasta acá. Ahora sí. Si la casa de reemplazo cuesta igual o menos que la que vendiste, la base se traslada; si cuesta más, la diferencia se le suma. El ejemplo de la propia Junta de Igualación del Estado: una casa con valor de año base de $100,000 que se vende en $400,000 y se reemplaza dentro del primer año por una de $600,000 queda con un valor gravable de $280,000 y no de $600,000.
Si calificas, la fecha límite para presentarlo y las cuentas de tu caso en particular las decide el tasador del condado, no yo ni un sitio web. Confírmalo con el tasador del condado donde vas a comprar y con tu asesor de impuestos antes de contar con ello. Lo que yo sí puedo hacer es que la pregunta se haga a tiempo para que sirva, y ponerte enfrente de quien la puede contestar. Las reglas las publica la Junta de Igualación del Estado de California.
Cómo corre la mudanza
Son dos transacciones, no una.
Vender allá y comprar acá son dos operaciones con dos calendarios, dos paquetes de documentos y dos mercados que se mueven a su propio paso. El trabajo está en hacer que se encuentren. Si vendes primero tienes certeza y un tiempo en el que hay que vivir en algún lado; si compras primero tienes la casa pero cargas las dos. Ninguna es la respuesta correcta en abstracto: depende de tu capital, de tu préstamo y de cuánta incertidumbre aguantas.
Lo que conviene saber desde temprano es que un comprador con efectivo que viene de un mercado más caro llega en una posición de verdad distinta aquí, y eso es un hecho para negociar, no una presumida. Mete también a tu agente de allá en la conversación. Yo trabajo este lado; los dos coordinando le ganan a cualquiera de los dos adivinando.
Lo que cambia al cruzar
La línea del condado decide más que la dirección.
Yuba-Sutter son tres condados en poco espacio, y la línea donde caigas decide quién tasa la propiedad, a qué escuelas pertenece la dirección y sobre qué se arma el recibo del predial. Con la Proposición 13 el valor tasado lo fija lo que pagaste y de ahí sube cuando mucho 2% al año, sin importar cuánto valga la casa después. Eso es igual en todo el estado, pero la tasa que se le aplica y las contribuciones que se le suman encima no lo son.
Dos cosas más que conviene preguntar antes de enamorarte de una casa. Los fraccionamientos nuevos — Plumas Lake sobre todo — muchas veces traen contribuciones especiales Mello-Roos pegadas al lote y no a ti, y esas van en la plática del presupuesto desde el primer día. Y si sales de los límites de la ciudad, es muy probable que la casa tenga su propio pozo y su fosa séptica, y eso es otra inspección, otra conversación con el banco y otras preguntas para el vendedor.
Antes de decidir la mudanza
Cuatro cosas que yo revisaría primero.
- Maneja la ruta a la hora que de verdad la manejarías.Las millas no son el tiempo de camino. Mídelo un día entre semana en la mañana y otra vez de regreso antes de decidir nada por un número de millas.
- Pide la cifra a un prestamista, no a un sitio web.Lo que puedes pedir prestado aquí es otra conversación que la de donde vives ahora, y averiguarlo no cuesta. Pídelo por escrito.
- Pregunta qué viene pegado al lote.Mello-Roos, una asociación de vecinos, un distrito de riego, un pozo compartido. Ninguna es razón para no comprar. Todas son razón para no llevarte una sorpresa.
- Fíjate en el condado, no nada más en la ciudad.Dos casas a diez minutos una de otra pueden estar en condados distintos, con tasadores distintos y escuelas distintas. Eso se sabe antes de la oferta, no después.
Respuestas directas
Lo que la gente pregunta sobre esta mudanza.
¿Puedo conservar la base de mi impuesto predial si me mudo a Yuba City?
Puede ser. Con la Proposición 19, los dueños de 55 años o más, con discapacidad severa y permanente, o víctimas de un incendio forestal o de un desastre declarado por el Gobernador, pueden trasladar su valor de año base a una casa de reemplazo en cualquier parte de California, hasta tres veces. Si calificas, y las cuentas exactas, lo decide el tasador del condado, así que confírmalo con él y con tu asesor de impuestos antes de contar con ello.
¿La Proposición 19 funciona entre condados distintos?
Sí. Eso fue lo que cambió. La regla anterior limitaba el traslado al mismo condado o a los condados que habían aceptado recibirlos; desde el 1 de abril de 2021 la casa de reemplazo puede estar en cualquier parte de California. Las reglas publicadas están en el sitio de la Junta de Igualación del Estado.
¿Y si la casa que compro cuesta más que la que vendí?
El valor de año base se traslada de todos modos, y la diferencia de precio se le suma en lugar de que todo el precio de compra se vuelva el avalúo nuevo. Pide al tasador del condado que lo calcule con tus números reales antes de contar con ello.
¿Vendo primero o compro primero?
Depende de tu capital, de tu préstamo y de cuánta incertidumbre puedes cargar, y quien lo conteste sin preguntarte esas tres cosas está adivinando. Llama o manda mensaje y lo vemos juntos, en español o en inglés.
¿Trabajas con mi agente del Área de la Bahía?
Con mucho gusto. Tú te quedas con el agente en el que confías de aquel lado y yo me encargo de este. Dos agentes coordinando una mudanza le ganan a cualquiera de los dos adivinando la mitad que no ve.
Haz la pregunta de impuestos antes de poner la casa en venta, no después.
Llama o manda mensaje y te digo qué es realista de este lado, en español o en inglés.